Yang Harus Diketahui Investor Tentang Pinjaman Real Estat Komersial

Transaksi real estat komersial Anda tidak ditutup kecuali pinjaman disetujui. Anda juga dapat meningkatkan arus kas jika tingkat bunga pinjaman rendah. Jadi, semakin banyak Anda mengetahui tentang pinjaman komersial, semakin baik keputusan yang dapat Anda buat tentang investasi real estat komersial Anda.

Kualifikasi Pinjaman : Sebagian besar dari Anda telah mengajukan pinjaman perumahan dan sudah mengetahui prosesnya. Anda memberikan kepada pemberi pinjaman dengan:

 

  • SPT W2 dan/atau pajak sehingga dapat memverifikasi penghasilan Anda,
  • Laporan bank dan/atau pialang sehingga dapat memverifikasi aset likuid dan uang muka Anda.

 

Secara umum, semakin banyak pendapatan pribadi yang Anda buat, semakin tinggi jumlah pinjaman yang memenuhi syarat. Anda bahkan bisa meminjam 95% dari harga beli untuk 1 unit rumah utama dengan penghasilan yang cukup.

Untuk pinjaman komersial, jumlah pinjaman yang akan disetujui pemberi pinjaman didasarkan terutama pada pendapatan operasional bersih (NOI) dari properti, bukan pendapatan pribadi Anda. Inilah perbedaan mendasar antara kualifikasi pinjaman perumahan dan komersial. Oleh karena itu, jika Anda membeli bangunan komersial yang kosong, Anda akan kesulitan mendapatkan persetujuan pinjaman karena properti tersebut tidak memiliki pendapatan sewa. Namun, jika Anda

 

  • Menempati setidaknya 51% dari ruang untuk bisnis Anda; Anda dapat mengajukan pinjaman SBA.
  • Memiliki penghasilan yang cukup dari properti komersial lain yang digunakan sebagai agunan silang; ada pemberi pinjaman di luar sana yang menginginkan bisnis Anda.

 

Pinjaman untuk Nilai: Pemberi pinjaman komersial cenderung lebih konservatif tentang loan to value (LTV). Pemberi pinjaman hanya akan meminjamkan Anda jumlah sedemikian rupa sehingga rasio NOI terhadap pembayaran hipotek untuk pinjaman tersebut, yang disebut Debt Coverage Ratio (DCR) atau Debt Service Ratio (DSR) harus setidaknya 1,25 atau lebih tinggi. Ini berarti NOI harus setidaknya 25% lebih dari pembayaran hipotek. Dengan kata lain, jumlah pinjaman sedemikian rupa sehingga Anda akan memiliki arus kas positif yang sama dengan setidaknya 25% dari pembayaran hipotek. Jadi, jika Anda membeli properti dengan tingkat kapitalisasi rendah, Anda memerlukan uang muka yang lebih tinggi untuk memenuhi DCR pemberi pinjaman. Misalnya, properti di California dengan batas 5% sering kali memerlukan uang muka 50% atau lebih. Untuk membuat masalah menjadi lebih rumit, beberapa pemberi pinjaman mengiklankan DCR 1,25% tetapi menanggung pinjaman dengan tingkat bunga 2% -3% lebih tinggi dari tingkat wesel! Sejak krisis keuangan tahun 2007, sebagian besar pemberi pinjaman komersial lebih suka menjaga LTV pada 70% atau kurang. LTV yang lebih tinggi dimungkinkan untuk properti berkualitas tinggi dengan penyewa nasional yang kuat, misalnya Walgreens atau di area yang sangat akrab dan nyaman dengan pemberi pinjaman. Namun, Anda jarang akan melihat LTV yang lebih tinggi dari 75%. Real estat komersial ditujukan untuk kelompok investor elit sehingga tidak ada yang namanya pembiayaan 100%.

Suku Bunga : Bunga untuk komersial tergantung pada berbagai faktor di bawah ini:

 

  • Jangka waktu pinjaman: Suku bunga lebih rendah untuk suku bunga tetap 5 tahun yang lebih pendek daripada suku bunga tetap 10 tahun. Sangat sulit untuk mendapatkan pinjaman dengan tingkat bunga tetap lebih dari 10 tahun kecuali jika properti tersebut memiliki sewa jangka panjang dengan penyewa kredit, misalnya Walgreens. Sebagian besar pemberi pinjaman menawarkan amortisasi 20-25 tahun. Beberapa serikat kredit menggunakan amortisasi 30 tahun. Untuk properti penyewa tunggal, pemberi pinjaman dapat menggunakan amortisasi 10-15 tahun.
  • Peringkat kredit penyewa: Tingkat bunga untuk toko obat yang ditempati oleh Walgreens jauh lebih rendah daripada toko obat HyVee karena Walgreens memiliki peringkat S&P yang jauh lebih kuat.
  • Tipe properti: Suku bunga untuk satu gedung klub malam penyewa tunggal akan lebih tinggi daripada strip ritel multi-penyewa karena risikonya lebih tinggi. Ketika gedung klub malam disita, jauh lebih sulit untuk menjual atau menyewanya dibandingkan dengan strip ritel multi-penyewa. Tarif untuk apartemen lebih rendah dari jalur perbelanjaan. Bagi pemberi pinjaman, setiap orang membutuhkan atap di atas kepala mereka, apa pun yang terjadi, jadi tarifnya lebih rendah untuk apartemen.
  • Usia properti: Pinjaman untuk properti yang lebih baru akan memiliki tingkat yang lebih rendah daripada yang bobrok. Bagi pemberi pinjaman, faktor risiko untuk properti yang lebih tua lebih tinggi, sehingga tarifnya lebih tinggi.
  • Area: Jika properti terletak di daerah yang berkembang seperti pinggiran kota Dallas, tarifnya akan lebih rendah daripada properti serupa yang terletak di daerah pedesaan Arkansas yang menurun. Ini adalah alasan lain Anda harus mempelajari data demografis daerah tersebut sebelum Anda membeli properti.
  • Riwayat kredit Anda: Sama halnya dengan pinjaman perumahan, jika Anda memiliki riwayat kredit yang baik, tarif Anda lebih rendah.
  • Jumlah pinjaman: Dalam hipotek perumahan, jika Anda meminjam lebih sedikit uang, yaitu pinjaman yang sesuai, tingkat bunga Anda akan menjadi yang terendah. Ketika Anda meminjam lebih banyak uang, yaitu pinjaman jumbo atau super jumbo, tarif Anda akan lebih tinggi. Dalam hipotek komersial, kebalikannya benar! Jika Anda meminjam pinjaman $200K tingkat Anda bisa menjadi 8%. Tetapi jika Anda meminjam $3M, tarif Anda hanya 4,5%! Dalam arti, itu seperti mendapatkan harga yang lebih rendah ketika Anda membeli item dalam volume besar di Costco.
  • Pemberi pinjaman tempat Anda mengajukan pinjaman. Setiap pemberi pinjaman memiliki tarifnya sendiri. Mungkin ada perbedaan yang signifikan dalam tingkat suku bunga. Pemberi pinjaman uang keras seringkali memiliki tingkat bunga tertinggi. Jadi, Anda harus bekerja dengan seseorang yang berspesialisasi dalam pinjaman komersial untuk berbelanja dengan harga terendah.
  • Fleksibilitas pembayaran di muka: Jika Anda ingin memiliki fleksibilitas untuk membayar pinjaman di muka, maka Anda harus membayar tarif yang lebih tinggi. Jika Anda setuju untuk mempertahankan pinjaman selama jangka waktu pinjaman, maka tarifnya lebih rendah.

 

Pinjaman komersial dikecualikan dari berbagai undang-undang konsumen yang ditujukan untuk pinjaman perumahan. Beberapa pemberi pinjaman menggunakan aturan “360/365” dalam menghitung bunga hipotek. Dengan aturan ini, tingkat bunga didasarkan pada 360 hari setahun. Namun, pembayaran bunga didasarkan pada 365 hari dalam setahun. Dengan kata lain, Anda harus membayar bunga tambahan 5 hari (6 hari pada tahun kabisat) per tahun. Akibatnya, pembayaran bunga aktual Anda lebih tinggi dari tingkat yang tercantum dalam dokumen pinjaman karena tingkat bunga efektif lebih tinggi.

Penalti Pembayaran di Muka : Dalam pinjaman perumahan, penalti pelunasan sering kali menjadi pilihan. Jika Anda tidak menginginkannya, Anda membayar tarif yang lebih tinggi. Sebagian besar pinjaman komersial memiliki penalti pembayaran di muka. Jumlah penalti pembayaran di muka dikurangi atau diturunkan setiap tahun. Misalnya pada pinjaman dengan suku bunga tetap 5 tahun, penalti pembayaran di muka untuk tahun pertama adalah 5% dari saldo. Ini dikurangi menjadi 4% dan kemudian 3%, 2%, 1% untuk tahun ke-2, ke-3, ke-4 dan ke-5. Untuk pinjaman saluran, jumlah pembayaran di muka sangat besar karena Anda harus membayar bunga antara tingkat wesel dan tingkat US Treasure yang setara untuk seluruh saldo pinjaman untuk sisa jangka waktu pinjaman. Denda pembayaran di muka ini disebut defeasance atau pemeliharaan hasil.

Biaya Pinjaman: Dalam hipotek perumahan, pemberi pinjaman mungkin menawarkan opsi “tanpa poin, tanpa biaya” jika Anda membayar tarif yang lebih tinggi. Pilihan seperti itu tidak tersedia dalam hipotek komersial. Anda harus membayar antara hingga 1 poin biaya pinjaman, biaya penilaian, biaya laporan penilaian lingkungan, dan biaya pemrosesan/penjaminan. Pemberi pinjaman biasanya menerbitkan Letter of Interest (LOI) kepada peminjam jika tertarik untuk meminjamkan uang kepada Anda. LOI menyatakan jumlah pinjaman, tingkat bunga, jangka waktu pinjaman dan biaya. Setelah peminjam membayar sekitar $5000 untuk biaya aplikasi pinjaman untuk laporan pihak ketiga (penilaian, fase I, survei), pemberi pinjaman mulai menanggung pinjaman. Ia memerintahkan penilaiannya sendiri menggunakan penilai MAI (Anggota Lembaga Penilai) yang telah disetujui sebelumnya. Jika pemberi pinjaman menyetujui pinjaman dan Anda tidak menerimanya, maka pemberi pinjaman menyimpan semua biaya.

Jenis Pinjaman : Meskipun ada berbagai jenis pinjaman komersial, kebanyakan investor sering menemukan 3 jenis utama pinjaman komersial:

1. Administrasi Bisnis Kecil atau pinjaman SBA. Ini adalah pinjaman yang dijamin pemerintah yang ditujukan untuk properti yang digunakan pemilik. Ketika Anda menempati 51% atau lebih dari ruang di gedung (pom bensin atau hotel dianggap sebagai properti yang ditempati oleh pemilik), Anda memenuhi syarat untuk program ini. Manfaat utamanya adalah Anda dapat meminjam hingga 90% dari harga pembelian.

2. Pinjaman portofolio. Ini adalah jenis pinjaman komersial di mana pemberi pinjaman menggunakan uang mereka sendiri dan menyimpannya di neraca sampai jatuh tempo. Pemberi pinjaman seringkali lebih fleksibel karena itu uang mereka. Misalnya East West Bank, US Bank dan beberapa perusahaan asuransi jiwa adalah pemberi pinjaman portofolio. Pemberi pinjaman ini mengharuskan peminjam untuk memberikan jaminan pribadi untuk pembayaran pinjaman. Dan dengan demikian pinjaman ini adalah pinjaman recourse.

3. Pinjaman conduit atau pinjaman CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities). Ini adalah program pinjaman komersial yang sangat populer sebelum resesi tahun 2007 di mana ukuran pasarnya lebih dari $225 Miliar pada tahun 2007. Itu turun menjadi hanya beberapa Miliar pada tahun 2009 dan kembali lagi dengan penerbitan hampir $100 Miliar pada tahun 2015. Banyak individu pinjaman dengan ukuran berbeda, di lokasi berbeda dikumpulkan bersama, diberi peringkat dari Triple-A (Nilai investasi) hingga B (Sampah) dan kemudian dijual kepada investor di seluruh dunia sebagai obligasi. Oleh karena itu tidak mungkin untuk membayar di muka pinjaman karena sudah menjadi bagian dari obligasi. Berikut adalah ciri-ciri kredit conduit:

 

    • Tarifnya sering lebih rendah. Seringkali sekitar 1,2% selama 5 atau 10 tahun tingkat Treasury AS dibandingkan dengan 1,85-3% selama 5 atau 10 tahun tingkat Treasury AS untuk pinjaman portofolio. Beberapa pinjaman CMBS hanya memiliki pembayaran bunga. Karena tarifnya lebih rendah dan peminjam diharuskan membayar bunga saja, LTV bisa lebih dari 75%. Suku bunga rendah dan LTV tinggi adalah keuntungan utama dari pinjaman saluran.

 

    • Pemberi pinjaman saluran hanya mempertimbangkan jumlah pinjaman yang besar, misalnya setidaknya $2 juta.

 

    • Pemberi pinjaman mengharuskan peminjam untuk membentuk entitas aset tunggal, misalnya Perseroan Terbatas (LLC) untuk mengambil hak milik atas properti tersebut. Hal ini dimaksudkan untuk melindungi properti dari kewajiban peminjam lainnya.

 

    • Pinjaman adalah non-recourse yang berarti properti adalah satu-satunya jaminan untuk pinjaman dan peminjam tidak harus menandatangani jaminan pribadi. Jadi pinjaman ini populer di kalangan perusahaan investasi, REIT (Real Estate Investment Trust), perusahaan TIC (Penyewa Bersama) yang berinvestasi di real estat komersial menggunakan dana yang dikumpulkan dari berbagai investor.

 

    • Jika peminjam kemudian ingin menjual properti sebelum pinjaman jatuh tempo, pembeli baru harus menanggung pinjaman karena penjual tidak dapat melunasi pinjaman. Hal ini mempersulit penjualan Solusi Modal Usaha Online Berbasis Teknologi properti karena pembeli harus mendapatkan sejumlah besar uang tunai untuk selisih antara harga beli dan saldo pinjaman. Selanjutnya, pemberi pinjaman/pemberi pinjaman dapat menolak aplikasi asumsi pinjaman karena berbagai alasan karena tidak ada insentif yang kuat untuk itu. Pemberi pinjaman juga dapat memberlakukan kondisi baru untuk persetujuan asumsi pinjaman, misalnya meningkatkan jumlah cadangan beberapa ratus ribu dolar. Jika Anda adalah pembeli 1031-bursa, Anda mungkin ingin berpikir dua kali untuk membeli properti dengan asumsi pinjaman. Jika pemberi pinjaman menolak aplikasi asumsi pinjaman Anda, Anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk pertukaran 1031 dan bertanggung jawab untuk membayar keuntungan modal. Ini adalah biaya tersembunyi dari pinjaman saluran.

 

  • Bahkan ketika Anda diizinkan untuk membayar di muka pinjaman, itu membutuhkan biaya jika Anda ingin membayar di muka pinjaman. Penalti pembayaran di muka sering disebut Defeasance atau Yield Maintenance. Pada dasarnya Anda harus membayar selisih bunga antara tingkat wesel pinjaman Anda dan tingkat Treasury AS yang berlaku untuk sisa tahun pinjaman! Jumlah ini seringkali sangat tinggi sehingga penjual biasanya meminta pembeli untuk mengambil pinjaman. Selain deeasance, Anda juga harus membayar biaya asumsi pinjaman sebesar 1%. Ini adalah biaya tersembunyi lainnya dari pinjaman saluran.

 

Pinjaman conduit mungkin merupakan pinjaman untuk Anda jika Anda berniat untuk menyimpan pinjaman selama masa pinjaman yang Anda setujui di awal. Kalau tidak, itu bisa sangat mahal karena ketidakfleksibelannya.

Area Cakupan Pemberi Pinjaman : Pemberi pinjaman komersial akan melakukan bisnis di area yang mereka kenal atau memiliki kantor lokal. Misalnya East West Bank hanya akan mempertimbangkan properti di California. Banyak pemberi pinjaman komersial tidak memberikan pinjaman kepada investor luar negeri.

Jenis Properti Cakupan Pemberi Pinjaman : Sebagian besar pemberi pinjaman komersial hanya akan mempertimbangkan jenis properti tertentu yang mereka kenal. Misalnya Chase akan mengerjakan apartemen dan gedung perkantoran yang ditempati pemilik tetapi bukan properti ritel atau pompa bensin. Westford Financial mengkhususkan diri pada pembiayaan gereja. Comerica berkonsentrasi pada properti yang ditempati pemilik.

Pemberi Pinjaman Escrow Account : Sebagian besar pemberi pinjaman mengharuskan peminjam untuk membayar 1/12 pajak properti setiap bulan. Beberapa pemberi pinjaman mengharuskan peminjam untuk memiliki rekening cadangan perbaikan dan/atau TI (Peningkatan Penyewa) untuk memastikan peminjam memiliki dana yang cukup untuk menutupi biaya perbaikan besar atau sewa jika penyewa yang ada tidak memperbarui sewa.

Kesimpulan : Pinjaman komersial jauh lebih kompleks dan sulit diperoleh dengan persetujuan pinjaman yang lebih tidak terduga daripada pinjaman perumahan. Sebagai investor, adalah kepentingan terbaik Anda untuk mempekerjakan broker pinjaman komersial profesional untuk membantu kebutuhan pinjaman komersial Anda. Dengan demikian, Anda akan sangat meningkatkan peluang Anda untuk membayar suku bunga yang lebih rendah, menghindari potensi jebakan dan meningkatkan kesempatan Anda untuk mendapatkan pinjaman yang disetujui.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *